Se conoce como ciudad dispersa aquel modelo urbano de baja densidad con poca diversidad, baja proximidad de usos y que ocupa las periferias, en su mayoría únicamente para vivienda unifamiliar, alejada de los centros urbanos y por ende, de los servicios básicos y equipamientos.

La ciudad dispersa trae consigo numerosos impactos económicos, sociales y ambientales. Como impactos económicos están aquellos relacionados con la provisión de servicios básicos, infraestructura y equipamientos que demandan las zonas alejadas de los centros urbanos; y por otro, los altos costos para el control de la contaminación atmosférica y la seguridad ante el tráfico ocasionado por el uso masivo del automóvil esto último es lo que impacta directamente en nuestra calidad de vida, ya que estamos destinando 4 horas al día o más en desplazamiento.

Los impactos sociales son los más difíciles de medir, pero son evidentes: inequidad, riesgos en la salud, ya que la ciudad dispersa desalienta la caminata y otras actividades físicas; pérdida de sentido de comunidad, segregación, polarización, reclusión residencial; pérdida de espacio público y desigualdad en el acceso a la movilidad, ya que se favorece principalmente al vehículo privado.

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Finalmente, en cuanto a impactos ambientales, se destaca la pérdida de suelo natural, causada por su uso excesivo en las periferias, que deriva en disminución de biodiversidad, distorsión del ciclo hídrico, afectación a los valores paisajísticos y contaminación del agua y del suelo; los modelos de ciudad dispersa causan un 20% a 50% más de contaminación que los modelos de ciudad compacta.

A partir de los años 90 se inicia una nueva etapa: la conciencia de la necesidad de un desarrollo sustentable, de la necesidad de salvaguardar los recursos naturales y de los impactos negativos de un modelo de desarrollo disperso, lo que lleva las miradas a reciclar la ciudad construida.

Las nuevas teorías urbanas proponen: la necesidad de incrementar la densidad, la diversidad, la accesibilidad, el transporte público y la cohesión social. Sobre la preocupación ambiental, se establece que un espacio urbano denso que es de uso mixto y transitable a pie funciona mejor ambientalmente que una urbanización de baja densidad que está orientada a vehículos motorizados. También es más sostenible económicamente debido a la menor cantidad de recursos necesarios para el mantenimiento y el desarrollo de la infraestructura.

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Hay argumentos convincentes sobre las ventajas de concentrar población. Por ejemplo, facilita la prestación de servicios de salud, educación, seguridad, etc. Hace viable utilizar sistemas públicos de transporte y no obliga a extender innecesariamente redes de servicios públicos. También genera beneficio ambiental porque utiliza intensamente el suelo y evita que se expanda la ‘huella ecológica’.

No hay duda, la densidad tiene ventajas. Genera contacto social, facilita la cultura e incentiva la creatividad. Crea oportunidades de empleo, disminuye costos de producción, facilita el consumo y además esto se asocia con mejor ‘calidad de vida’.

La densidad ideal no es un número fijo, sino una relación entre usuarios y oferta de servicios. Por eso es tan importante determinar la capacidad de infraestructura disponible y confrontarla con el número de habitantes que se espera atender. Cuando hay equilibrio nos acercamos a la densidad correcta.

Si tomamos al centro de Asunción como ejemplo, podemos ver que es un núcleo urbano consolidado, ya que cuenta con accesos, servicios, diversidad de usos, oferta comercial, de entretenimiento, cultural, educativa, áreas verdes y espacios públicos.

En las últimas décadas ha sufrido el abandono de la población que migra a la periferia, lo cual hizo que decaiga el dinamismo de la zona. Los desarrollos impulsados por Fortaleza tienen una mirada practica y consciente sobre la inversión y construcción sostenible de la ciudad, ya que tiene más sentido repoblar y reciclar la infraestructura existente que empezar de cero, consumiendo el pulmón verde en la periferia.

Hoy en Asunción se tiene un promedio de 24 familias por hectárea, una densidad baja en comparación a las capitales de Latinoamérica. Los edificios Forataleza: Azara, recientemente inaugurado, Mariscal Estigarribia, próximo a inaugurarse, Boggiani y Molas López apuestan a revitalizar estos espacios y aprovechar los servicios disponibles; y no solo proponen aumentar la densidad por lo menos al triple, sino además integrar soluciones amigables con el medioambiente y el usuario final.

Como sistema de paneles solares para disminuir el consumo de electricidad de los residentes, ahorro de consumo de agua en el edificio y la parte de carpintería se realizará con madera de bosques de reforestación. Además, cuentan con piscina, salón multiuso, terraza, quinchos con parrilla y áreas comunes de servicios.

Como inversores es importante tener una mirada más amplia y tener en consideración como el contexto urbano incide directamente en la plusvalía de la propiedad que buscamos adquirir, no sólo evaluar cuantos m2 estamos adquiriendo.

Todos buscamos vivir cerca de todo, esto quiere decir que se genera un círculo virtuoso a partir del incremento en densidad poblacional. Más habitantes incrementan la oferta de servicios, y estos a su vez incrementan la demanda de vivienda en esa zona.

Si el stock de viviendas decrece, esto aumenta la plusvalía de la unidad, ya que se vuelve más difícil alquilar o comprar un espacio. Por lo tanto, al invertir en un proyecto ubicado en un entorno urbanizado y con servicios nos aseguramos que siempre vamos a tener alta demanda y eso reditúa en la renta esperada y en el valor de reventa de la unidad.